Znanje je pol pameti, Trg nepremičnin

Med ponudbo in povpraševanjem

Trg nepremičnin se v marsičem razlikuje od trgov drugih dobrin in storitev. Vsaka nepremičnina je po svoje unikat.

Ključna lastnost trga nepremičnin je slaba informiranost. "Nepremičnina ni potrošniška dobrina, transakcij je relativno malo, pa tudi zbiranje informacij je počasno in drago," ugotavlja Primož Pinter iz gradbenega podjetja Konstruktor. "Nobena panoga nima tako lokalizirane konkurence, kot jo ima trg nepremičnin. To pomeni, da so ponudniki omejeni na določeno geografsko območje. Lokalizirana konkurenca je tudi vzrok za velike razlike med posameznimi regijami, kar je v naši državi zelo lepo razvidno. Te razlike je treba upoštevati pri proučevanju trgov, zato nobenih ugotovitev na enem delu trga ne moremo prenašati na preostale."

Povpraševanje po tržnih segmentih se giblje različno. Pinter ocenjuje, da ni nikoli enakega povpraševanja po garsonjerah kot pa po štirisobnih stanovanjih, zato govorimo o slojevitem povpraševanju. "Visoka vrednost nepremičnin zahteva od vseh potencialnih kupcev visoko kupno moč. Zaradi zahtevane visoke kupne moči je trg nepremičnin izredno občutljiv za spremembe ekonomskih kazalnikov. Prav tako imajo veliko vlogo stroški gradnje nepremičnin, najemnine in cene nepremičnin."

Značilnosti ponudbe

Ker vsak nepremičninski projekt poteka več let, lahko vse nepremičninske projekte opredelimo kot dolgoročne. "Zaradi dolgoročnosti vsakega nepremičninskega projekta imamo na trgu kratkoročno neelastično ponudbo," nadaljuje sogovornik. "Če se na primer poveča povpraševanje po štirisobnih stanovanjih, v kratkem roku nihče ne more zagotoviti teh stanovanj na trgu, in to ravno zaradi dolgoročne narave nepremičninskih projektov."

Ker imajo nepremičnine zelo dolgo življenjsko dobo, nova ponudba na trgu nepremičnin pomeni le njeno majhno povečanje. V Sloveniji je, kot ocenjuje Pinter, približno 650 tisoč stanovanj, zato recimo 600 novih pomeni le delček odstotka stanovanj. "Ključna ugotovitev tega je, da že manjšo povečanje povpraševanja močno poveča obseg nepremičninskih projektov, torej novogradenj."

Vsi projekti zaradi dolgoročnosti temeljijo na prihodnjih pričakovanjih. Treba je pravilno predvidevati prihodnje razmere na trgu, torej tudi podrobno poznati druge aktivne in potencialne investitorje. "Možnost ugodnega financiranja nepremičnin ima pomembno vlogo za povečevanje ponudbe. V razmerah nizkih obrestnih mer se projektne aktivnosti seveda močno povečajo, povišanje obrestnih mer pa povzroči posledično zmanjšanje vseh aktivnosti."

Značilnosti povpraševanja

Na povpraševanje po nepremičninah vplivajo isti dejavniki, kot veljajo za povpraševanje po drugih dobrinah. "Glavno vlogo pri povpraševanju imajo lokalni dejavniki zaradi lokaliziranosti nepremičninskega trga, in sicer višina na nacionalni in regionalni ravni, zaposlenost in demografske značilnosti." Posamezni cikli lahko trajajo več let, razdelimo jih na fazo oživljanja, rasti, presežne ponudbe in padca. Posamezne cikle opazujemo s pomočjo gibanja cen in časa, potrebnega za posamezno transakcijo na trgu. "V prvi fazi je trg na najnižji točki. Nove ponudbe sploh ni. Čas med posameznimi transakcijami je najdaljši v celotnem ciklu. Od samega začetka oživljanja se čas med transakcijami postopoma krajša, presežna ponudba se počasi, vendar vztrajno manjša. Ko rast cen počasi že dosega inflacijsko stopnjo, pomeni, da se počasi že približujemo koncu faze oživljanja."

Faza rasti

"V tej fazi cene nepremičnin že vztrajno rastejo, kar pomeni, da so časovni zamiki med transakcijami vedno krajši. V tej fazi tržne cene počasi prihajajo na tisto raven, ko je možno kriti vse investicijske stroške. To dejstvo močno pospeši vse investicijske aktivnosti, torej predvsem gradbeno. Vendar zaradi dolgoročne narave vseh nepremičninskih projektov ti še ne morejo doseči trga čez noč, zato na trgu še vedno ni mogoče zaslediti nove ponudbe. Tukaj torej povpraševanje že presega ponudbo. Posledično cene naraščajo, čas prodaje nepremičnin je že zelo kratek. Ko cikel doseže svoj vrh, sta ponudba in povpraševanje v nekem sožitju, izenačena sta. Večina akterjev, če ne že kar vsi, vrha sploh ne opazi. Opazijo ga, ko je že mimo. Cene nepremičnin so še vedno zelo visoke, praktično enake kot na vrhu cikla. Tudi časi prodaje nepremični so še zelo kratki. Vendar pa zaradi dolgoročnosti projektov novi projekti kot nova ponudba še vedno nezadržno stopajo na trg, čeprav povpraševanje ni več večje od ponudbe. In to vodi v fazo presežne ponudbe. Ko vsi akterji na trgu to spoznajo, se pričnejo pogoji prodaje počasi slabšati. Akterji na strani ponudbe počasi začnejo spoznavati, da je vrh cikla že zdavnaj mimo, zato vse aktivnosti ustavijo. Razlike med cenami, ki so jih pripravljeni plačati potencialni kupci, in cenami, ki si jih želijo ponudniki, so že zelo velike in več ne pokrivajo investicijskih vlaganj.

Ko se realizirajo preostali projekti, ki so v fazi presežne ponudbe bili v fazi gradnje, je pritok nove ponudbe na trg končan. To pomeni tudi najnižjo točka sploh. Od tega trenutka krivulja spremeni svojo smer in počasi smo spet v fazi rasti, torej ponovno pri točki ena. "

Vir: Kvadrati, Sanja Verovnik