Kamen na kamen - palača

Nakup zemljišča za gradnjo (2. del)

Ko kupujemo zemljišče, na katerem bi radi gradili, se pogosto znajdemo pred dilemo - naj posel prepustimo nepremičninskemu posredniku ali ga opravimo sami

Robert Geisler iz nepremičninske družbe Realiteta: "Nakup s posredovanjem nepremičninskega posrednika je vsekakor tista pot, ki jo bolj priporočam, predvsem zaradi varnosti strank, ekonomičnosti, udobnosti in ciljanosti iskanja ter kompetentnega svetovanja in zanesljivih podatkov o lastništvu, namembnosti, možnosti gradnje, komunalni infrastrukturi ...

Naj pojasnim: nepremičninski posrednik ima zakonito in etično dolžnost, da preveri pravno stanje nepremičnine (kot je zemljiškoknjižno stanje, stanje v prostorskih aktih glede namembnosti in možnosti oz. dopustnosti gradnje, možnosti priključitve na javno komunalno infrastrukturo ...) ter stanje nepremičnine v naravi (kot je stanje terena, dostopi oz. dovozi, lega parcele ...)."

Tehtnica na strani posrednika

Prav tako ima nepremičninski posrednik dolžnost stranke pred sklenitvijo prodajne pogodbe tudi pisno opozoriti na morebitne pomanjkljivosti v pravnem stanju (obremenitve, javnopravne omejitve ...) ali pomanjkljivosti v dejanskem stanju (neskladja v naravi, napake, nezmožnosti gradnje zaradi terena).

Sogovornik opozarja, da je nakup s posredovanjem nepremičninske družbe vsekakor varnejši, saj ima ta konec koncev zavarovano poklicno odgovornost za morebitno povzročeno škodo, ki je v skladu z zakonom o nepremičninskem posredovanju obvezna in predstavlja temeljni pogoj za opravljanje dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami. "Drug aspekt pa je ekonomičnost, udobnost in ciljanost iskanja ter ustrezno strokovno svetovanje pri nakupu, ki ga lahko stranka izkoristi pri iskanju želene parcele oz. nepremičnine nasploh, saj nepremičninski posrednik nepremičnino, pri prodaji katere posreduje, vsekakor pozna, saj si jo je pred pričetkom posredovanja ogledal in preveril stanje, kot je opisano zgoraj. Tako pa lahko v izčrpnejšem pogovoru stranki ustrezno svetuje, upoštevajoč njene želje in predstave, finančne zmožnosti ter namen, za katerega stranka kupuje parcelo. Stranka pa se že v fazi iskanja izogne nepotrebnim in nesmiselnim ogledom ter zavajajočim oglasom nekaterih zasebnih prodajalcev."

Potek nakupa gradbene parcele

Nakup oz. iskanje parcele je razdeljeno v več faz, ki jih je treba upoštevati, opozori Geisler. "Faza preverjanja potreb in zmožnosti je prva, saj je odvisno od potreb iskalca, kateri predel mesta, obmestnega območja ali medkrajevnega pasu bo za stranko zanimiv, primeren in všečen. Stranka lahko išče parcelo za stanovanjski, poslovno-stanovanjsko ali zgolj poslovni namen, pri tem pa bo odločitev o lokaciji odvisna od prometne povezanosti, frekvenci ljudi, bližine narave, trgovskih zmožnosti in vrste drugih elementov pomembna za konkretno stranko. Faza iskanja mikrolokacije in postavitve v prostor je v bistvu neposredno povezana s prvo fazo oz. je njeno logično nadaljevanje. Faza cenovne ustreznosti je seveda zelo pomembna, saj je razpon cen na m2 lahko izjemen, pri tem pa je ta faza seveda odvisna od potreb in zmožnosti ter seveda želja stranke. Sledi faza iskanja ustrezne ponudbe na ustrezni mikrolokaciji, ki lahko obrodi sadove ali pa tudi ne, saj je odvisna od tega, ali na določeni lokaciji sploh je ustrezna ponudba nepremičnine, ki jo stranka želi in zmore kupiti. Faza preverjanja pravnega in dejanskega stanja nepremičnine pomeni izčrpen ogled lokacije, preveritev namembnosti, prometne in komunalne infrastrukture, dopustnosti določene gradnje ...

Sledi faza idejne zasnove, ki se lahko odraža v ogledu lokacije in parcele z ustreznim arhitektom oz. projektantom,

tej sledijo faza pogajanja in nakupa ter vse aktivnosti, ki so povezane s to fazo v luči varnega postopka, pri tem pa je potrebno vsekakor naslednje:

- preveriti stanje zemljiške knjige ali ustreznih listin - verige notarsko overjenih pravnih temeljev za prenos lastninske pravice na končnega,
- preveriti oz. pridobiti lokacijsko informacijo za gradnjo, iz katere izhajajo podlage za graditev objektov in javnopravne omejitve, kot so varstveni pasovi, predkupna pravica občine, namembnost zemljišča (stavbno, kmetijsko zemljišče), od vseh teh ugotovitev pa je odvisen kasnejši kupoprodajni postopek (npr. v kolikor je del parcele kmetijsko zemljišče, parcela pa ni pozidana, je treba izpeljati ponudbeni postopek pri pristojni upravni enoti, ipd.),
- preveriti oz. pridobiti ustrezne projektne pogoje od javnih gospodarskih služb (elektro, vodovod ...),
- po možnosti prepustiti preveritev projektivnemu podjetju, ki bo za stranko pripravilo ustrezne projekte za gradnjo objekta,
- preveriti možnost dostopa do javne ceste, saj v nasprotnem primeru stranka ne bo dobila gradbenega dovoljenja, četudi je parcela stavbno zemljišče,
- preveriti možnosti priključitve na komunalno infrastrukturo (elektrika, voda, kanalizacija, telefon, KTV ...),
- preveriti višino komunalnega prispevka, ki se razlikuje od občine do občine,
- preveriti ustreznost terena, plazovitost, nevarnost meteornih voda, poplav in drugih nevarnosti zaradi naravnih pojavov,
- predvidene plane pozidave območja (saj se lahko zgodi, da stranka želi hišo na območju z manj gosto poselitvijo, občina pa ima v planu v bližnji okolici zasebnikom ponuditi možnost izgradnje nove stanovanjske soseske ali kaj podobnega) ..."

Kot vidimo, zaključuje sogovornik, je nakup parcele povezan z različnimi aspekti in je pristop k odločitvi za nakup treba skrbno planirati ter temeljito raziskati ustreznost in primernost lokacije, zmožnost in želje stranke ter finančno sposobnost, saj se stroški za nakup parcele in gradnjo lastne novogradnje ne zaključijo s plačilom kupnine za parcelo.

Vir: Kvadrati, Sanja Verovnik