Kamen na kamen - palača, Nakup nepremičnine

Odstop od pogodbe in prevzem nepremične

Ali lahko prodajalec odstopi od pogodbe, če kupec zamuja s plačilom nepremičnine? Kdaj ima kupec pravico do zadržanja kupnine in kako poteka prevzem novogradnje? Odgovore smo poiskali pri strokovnjakih.

Kdaj ima prodajalec oziroma investitor pravico odstopiti od pogodbe zaradi kupčeve zamude?" Robert Geisler iz mariborske nepremičninske družbe Realiteta poudarja, da je na omenjeno vprašanje treba pogledati z dveh aspektov, saj je razlika, ali gre za posel kupo-prodaje rabljene nepremičnine ali za posel kupo-prodaje novogradnje.

"V obeh primerih teorija takšno enostransko prekinitev pogodbe imenuje razveza z opcijo. V primeru posla kupo-prodaje rabljene nepremičnine veljajo oziroma se uporabljajo ustrezna določila pogodbe, če sta se stranki v pogodbi dogovorili o posebnih pravilih v zvezi z odstopom, vsekakor pa morajo biti le-ta v skladu s pravnimi pravili po obligacijskem zakoniku. Če stranki v pogodbi nista posebej uredili pravic in obveznosti za primer odstopa od pogodbe, se uporabljajo splošna pravila obligacijskega prava, torej ustrezna določila omenjenega zakonika."

Prodajalec lahko z enostransko izjavo odstopi od pogodbe takoj, ko je kupec v zamudi z izpolnitvijo, nadaljuje Geisler. "Kupec je v zamudi z izpolnitvijo, če v roku za plačilo, določenem v pogodbi, ne plača kupnine. Če pa rok za izpolnitev ni določen, je kupec v zamudi, ko mu prodajalec posreduje ustni ali pisni izvensodni opomin ali z začetkom kakega postopka zahteva od kupca, da plača kupnino. Pri tem veljajo pravila tako imenovane prejemne teorije, odstop torej učinkuje, ko kupec prejme odstopno izjavo prodajalca."

Kaj pa v primeru kupo-prodaje novogradnje? Vodja prodaje nepremičnin v mariborskem gradbenem podjetju Konstruktor" Primož Pinter odgovori: "Prodajalec ne more odstopiti od pogodbe, če kupčeva zamuda ne presega enega meseca. Če je kupec na podlagi prodajne pogodbe že plačal posamezne obroke kupnine, ima ta pravico do vrnitve teh obrokov po pravilih o neupravičeni obogatitvi. Ker je vzrok za razvezo na strani kupca, je prodajalec v tem primeru upravičen do zadržanja are. Prodajalec torej mora vrniti kupcu kupnino, zmanjšano za znesek are. Prodajalec mora kupcu vrniti navedeni znesek v 15 dneh od odstopa od pogodbe. Prodajalec ima po 14. členu Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) možnost, da navedeni znesek vrne šele v treh mescih razen v primeru, da to stanovanje pred iztekom treh mesecev proda novemu kupcu. Zakon to možnost prodajalcu oziroma investitorju dopušča zaradi financiranja gradnje, ki večinoma poteka s pomočjo kupnin."

Pravice do zadržanja kupnine

"V primeru kupo-prodaje rabljene nepremičnine se uporabljajo določila, ki sta jih stranki zapisali v prodajni pogodbi," pojasni Robert Geisler. "Če stranki nista nič določili, pa v splošnih pravilih obligacijskega prava takšnih določil o možnosti zadržanja kupnine ni, razen načela vzajemne izpolnitve. Kupec po določilih obligacijskega zakonika lahko zahteva istočasno izpolnitev od prodajalca, torej da mu prodajalec ob izplačilu kupnine tudi izroči overjeno prodajno pogodbo z ustreznim zemljiškoknjižnim dovolilom ter izroči nepremičnino v posest, sicer kupec ni v zamudi z izpolnitvijo in ima možnost ugovora na prodajalčevo zahtevo za izpolnitev, v teoriji t. i. exceptio non adimpeti contractus, kar pomeni, da ena stranka ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, če je druga stranka ne izpolni."

V primeru posla kupo-prodaje pa se uporablja prej omenjeni specialni ZVKSES, dodaja sogovornik, ki ima določene posebnosti, saj v 15. členu določa, da ima kupec pravico do zadržanja kupnine v naslednjih primerih:

- kupec lahko zadrži 10 odstotkov kupnine, dokler mu prodajalec ni omogočil pregleda nepremičnine najmanj v roku 3 dni pred primopredajo, da lahko kupec preveri, ali je prodajalec sposoben izročiti nepremičnino z lastnostmi, ki so določene s pogodbo ter da mu je sposoben izročiti nepremičnino v posest, da ima uporabno dovoljenje in izdelan etažni načrt, da mu lahko izroči garancijske liste in izjave o skladnosti vgrajene opreme in naprav;

- kupec lahko zadrži 5 odstotkov kupnine, če se ob primopredaji nepremičnine ugotovijo očitne stvarne napake, a le do odprave teh napak s strani prodajalca;

- kupec lahko zadrži 5 odstotkov kupnine vse do trenutka, ko prodajalec zagotovi možnost vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo. Prodajalec mora po ZVKSES v roku 2 meseca od uporabnega dovoljenja podati predlog za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo;

- kupec lahko zadrži 5 odstotkov kupnine, dokler mu prodajalec ne izroči nepreklicne bančne garancije, ki se glasi na 5 odstotkov kupnine po prodajni pogodbi za odpravo skritih napak z veljavnostjo garancije za obdobje najmanj 26 mesecev od pridobitve uporabnega dovoljenja. Kupec to pravico uveljavi tako, da pri notarju, ki je sestavljal splošne pogoje prodaje, teh 5 odstotkov kupnine deponira v hrambo in prodajalca obvesti o tem dejanju.

"Tako lahko kupec zadrži najprej 10 odstotkov kupnine vse do pregleda, nadalje pa ima možnost zadržati skupaj 15 odstotkov kupnine, če nastopijo pogoji, kot opisano, torej če ima nepremičnina napake, če prodajalec ni zagotovil pogojev za vpis lastninske pravice in če prodajalec kupcu ni izročil bančne garancije za skrite napake," sklene Geisler.

Prevzem nepremičnine

Robert Geisler: "V primeru kupo-prodaje rabljene nepremičnine se primopredaja opravi s pregledom nepremičnine v navzočnosti obeh strank ter ugotovitvijo morebitnih očitnih stvarnih napak, ki jih mora kupec uveljavljati takoj, sicer izgubi pravico do uveljavljanja napak. Obligacijski zakonik sicer dopušča možnost, da se napaka uveljavlja v roku 8 dni od prevzetja, če pri primopredaji nista navzoči obe strani. Nadalje se popiše stanje merilnikov energentov in predajo ključi in s tem je primopredaja opravljena."

Primož Pinter postopek prevzema novogradnje opiše: "Prodajalec in kupec sestavita primopredajni zapisnik. Prodajalec mora kupca opozoriti na pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo pri prevzemu. Zapisnik mora vsebovati:

opis stanja nepremičnine, izjavo kupca o prevzemu nepremičnine oziroma izjavo zakaj prevzem odklanja, izjavo o prevzemu kopije uporabnega dovoljenja, certifikatov in garancijskih listov, morebitno zahtevo kupca za odpravo napak, morebitno izjavo, da kupec uveljavlja pravico do pogodbene kazni zaradi prodajalčeve zamude. Kupec nima pravice odkloniti prevzema zaradi manjših napak, ki ne ovirajo normalne rabe. Za predajo nepremičnine se šteje tudi, če se kupec ne odzove na prevzem ali ga brez utemeljenega razloga odkloni ali v primeru, da prodajalec odkloni predajo zaradi neplačanega dela kupnine."

Vir: Kvadrati, Sanja Verovnik



Ostali članki:

Cene nepremičnin
Kamen na kamen - palača