Človek gradi hišo, hiša človeka

Nakup zemljišča za gradnjo (1. del)

Priprava na gradnjo je najbolj zahtevna faza v celotnem gradbenem procesu. Finančno je najmanj obremenjujoča faza gradnje. spremembe v tej fazi najmanj stanejo. Pred gradnjo moramo najprej izbrati ustrezno lokacijo. Če parcelo že imamo, ne bomo mogli izbirati, sicer pa lahko izbiramo kraj, kjer bomo gradili, parcelo pa moramo kupiti. Zemljišče, na katerem gradimo, je bistvenega pomena za kakovost zgrajenega objekta in kakovost bivanja.

Namembnost gradnje

Primerno zemljišče za gradnjo bomo v prvi vrsti izbrali glede na njeno namembnost. Ločimo trge stanovanjskih, poslovnih, industrijskih, kmetijskih nepremičnin in nepremičnin posebnega pomena in taka so lahko tudi zemljišča. Primerno lokacijo bomo izbirali glede na dejavnost v novogradnji. Zlasti pomembna je lokacija, kadar se odločamo za gradnjo stanovanjskega objekta. V njem bomo bivali, najverjetneje daljše obdobje, zato se moramo v njem počutiti lagodno, kar pa je povezano predvsem z lokacijo oziroma zemljiščem.

Zazidljivost

Zemljišča so glede na sprejete prostorske plane lahko zazidljiva ali nezazidljiva. Zazidljivost parcele pomeni, da je občina v prostorskem planu to parcelo predvidela kot gradbeno in hkrati določila pogoje zazidave. Navadno je v okviru zazidljive parcele predvidena največ 70-odstotna pozidava, ostali deli so namenjeni dopolnilnim objektom, kot so vrtovi, razne zasaditve. Na nezazidljivi parceli gradnja ni možna, ta območja so običajno predvidena za druge namene. Zazidljivost posameznega območja se lahko, v skladu s srednjeročnimi plani, spreminja. Pri izbranem zemljišču, ki je v okviru območja, urejenega z zazidalnim načrtom, so skoraj vsi pogoji za gradnjo, kot so višina in velikost objekta, naklon strehe, vrsta in barva kritine in podobni detajli, že določeni. Pri gradnji nepremičnine bo treba te pogoje spoštovati, kar pomeni, da zunanji videz objekta ni več popolnoma prepuščen investitorju.

Pomembno je, da ločimo pojma zazidano in zazidljivo ter nezazidano in nezazidljivo. Pri zazidanosti gre za zemljiško parcelo, na kateri je zgrajen objekt, pri zazidljivosti pa za dopustnost gradnje na določeni zemljiški parceli. Enako je nezazidano stavbno zemljišče parcela na območju, ki je s prostorskim planom predvideno za pozidavo, vendar na njem objekt še ne stoji, nezazidljivo zemljišče pa je zemljišče, na katerem ni mogoče pridobiti gradbenega dovoljenja za objekt.

Pred nakupom zemljišča se je tako treba pozanimati tudi, v katerem območju leži parcela oziroma kako je označena v urbanistični dokumentaciji.

Lega in lastnosti zemljišča

Pri izbiri lokacije za novo gradnjo je izjemnega pomena tudi lega zemljišča, torej orientiranost parcele glede na strani neba. Parcela je lahko usmerjena proti jugu, severu, zahodu ali vzhodu, v grobem pa je pomembno predvsem to, ali parcela leži na prisojni ali na osojni strani. Osončenost zemljišča in s tem gradnje je zelo pomembna za kakovost bivanja, veliko je vredno predvsem zimsko sonce. Pozanimati se je dobro tudi o pogostosti in moči vetra, ki sta povezana z lego zemljišča. Vse to je pomembno pri odločitvi o tem, kako bo obrnjena novogradnja. Če je hiša pravilno locirana glede na naravno okolje, jo griči in drevesa ščitijo pred vetrom in prehudo poletno vročino. Poleg tega je dobro vedeti, kakšne so temperature v različnih letnih časih. Poleg dobrega počutja je slednje pomembno tudi v povezavi s stroški, ki bodo kasneje nastali z izolacijo in ogrevanjem gradnje. Pomembno je tudi, ali je parcela ravna ali poševna, predvsem zaradi izkoristka zemljišča. Idealno zemljišče je suho, ravno, rahlo nagnjeno proti jugu, jugozahodu ali jugovzhodu. Optimalna velikost je med 600 in 800 kvadratnimi metri.

Poleg lokacije v osnovnem pomenu besede sta pomembni še makrolokacija in mikrolokacija. Pri mikrolokaciji je treba presoditi, kakšne značilnosti ima zemljiška parcela, kot so sestava tal, strmine, hudourniki, objekti v neposredni bližini, parcele sosedov in na njih zgrajeni objekti. Zemljišča na močvirnatih tleh ali strmih terenih zahtevajo dodatno sanacijo, kar je povezano z dodatnimi stroški. Dobro se je pozanimati o višini podtalnice, če bo hiša podkletena, o elektromagnetnem sevanju na tem območju pa tudi o geoloških in podzemnih formacijah. Makrolokacija pa pomeni bližino mesta, nakupovalnih središč, delovnih mest, šol in vrtcev, zdravstvenih ustanov in drugih javnih zavodov.

Komunalna opremljenost

Pred nakupom zemljišča se je dobro pozanimati o komunalni opremljenosti zemljišča. H komunalni opremljenosti zemljišča sodijo vodovod, električni vod, kanalizacija, plin, telefon, cestna infrastruktura. Če gre za območje, ki je namenjeno individualni gradnji, je komunalna infrastruktura že predvidena in jo je treba zgolj realizirati in financirati. Gradnja komunalne infrastrukture se navadno financira iz občinskega komunalnega prispevka. Gradnjo priključkov na objekte in omrežja komunalne infrastrukture zagotavlja investitor oziroma lastnik objekta, ki ga priključuje.

Komunalni prispevek je plačilo dela stroškov opremljanja zemljišč z lokalno komunalno infrastrukturo, ki ga zavezanec za plačilo komunalnega prispevka plača občini. Ob plačilu komunalnega prispevka občina jamči investitorju, da mu je oziroma mu bo omogočen priklop na omrežje lokalne komunalne infrastrukture. Ob plačilu komunalnega prispevka ima investitor pravico zahtevati podpis pogodbe z občino, v kateri se opredelijo rok in tehnični pogoji priključitve na komunalno infrastrukturo.

Pred gradnjo nepremičnine je nujno opremljanje zemljišč za gradnjo, kakor drugače imenujemo izgradnjo komunalne infrastrukture. Po veljavnem Zakonu o urejanju prostora, ki je bil sprejet leta 2002, šteje, da je zemljišče komunalno opremljeno, ko je komunalna infrastruktura, ki zagotavlja najmanj oskrbo s pitno vodo in energijo, odvajanje odplak in odstranjevanje odpadkov ter dostop na javno cesto, zgrajena in predana v upravljanje izvajalcu javne službe.

Ob nakupu zemljišča pa se je dobro pozanimati tudi o tem, kakšne načrte ima občina z dograjevanjem oz. širitvijo komunalne infrastrukture. Morda obstajajo načrti za gradnjo cest, daljnovodov v neposredni bližini zemljišča, ki ga investitor kupuje in bi ga novozgrajeni objekti lahko motili.

Dobro je vedeti...

Cena stavbnih zemljišč

Na ceno stavbnih zemljišč v tržnem gospodarstvu vplivajo številni dejavniki, ki se v prostoru in času spreminjajo. V grobem se delijo na faktorje, ki označujejo čas ocenjevanja, in faktorje, ki označujejo kakovost stavbnega zemljišča. Posledica vpliva faktorjev je raznolikost cen stavbnih zemljišč med slovenskimi regijami, med katerimi je Ljubljana še vedno najdražja. Izhodiščna vrednost stavbnega zemljišča se ocenjuje na podlagi velikosti zemljišča, njegove razvojne stopnje, opremljenosti s komunalnimi napravami in objekti, oddaljenosti zemljišča od središča naselja ter rabe zemljišča.

Vir: Kvadrati, Sanja Verovnik