CENE NEPREMIČNIN

kako v sedanjih razmerah na trgu določiti pravo ceno in prodati nepremičnino

Določanje cene nepremičnin je odvisno od velikega števila različnih dejavnikov, nekateri med njimi so tudi težko merljivi.

Osnovni dejavnik, ki vpliva na ceno nepremičnine, je razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Če je ponudba manjša od povpraševanja, bodo cene nepremičnin dosegale višje vrednosti in tudi rasle. Kadar pa je ponudba dovolj velika oz. večja od povpraševanja, cene dosegajo nižje vrednosti ali se celo znižajo.Povpraševanje oziroma ponudba sta odvisna od zaposlitvenih možnosti na posameznem območju, demografskega gibanja, višine obrestnih mer, davčne politike, pričakovanih ekonomskih donosov pri poslovnih nepremičninah ...

Ceno torej oblikujemo glede na tržne razmere ter na podlagi cen primerljivih nepremičnin realiziranih na  primerljivih lokacijah. Predvsem je pomembno upoštevati mikro lokacijo, saj lahko primerljivi nepremičnini dosežeta različno ceno glede na priljubljenost soseske, kjer se nahajata.

Dejavniki, ki pomembno vplivajo na oblikovanje cene, so še starost in ohranjenost nepremičnine, morebitna finančna vlaganja, komunalni in drugi priključki, oddaljenost od trgovine, šole, vrtca, banke, pošte, javnega prometa, zdravstvenega doma, prometne povezave, bližina igrišč, dostopa do nepremičnine, urejenega parkirišča, razporeditve prostorov, orientiranost nepremičnine, osončenost in zelo pomembne urejenosti pravnega stanja. V zadnjem času pa ima na vrednost nepremičnine pomemben vpliv tudi njena energetska učinkovitost.

Prodajalci običajno ceno za lastno nepremičnino oblikujejo na podlagi nepremičninskih oglasov primerljivih nepremičnin, pri čemer pa je močno prisoten čustven dejavnik, saj smo na lastno nepremičnino navezani in jo vidimo z drugačnimi očmi, kot jo bo videl kupec. Tako postavljena cena je običajno previsoka. V tem primeru ne bo zainteresiranih kupcev in slej ko prej bo ceno potrebno znižati. Zato je toliko pomembneje, da nam pri oblikovanju cene pomaga strokovnjak, ki pozna razmere na trgu in lahko poda objektivno oceno.

To je toliko bolj pomembno v času, ko dogajanje na nepremičninskem trgu ni tako živahno kot smo ga bili vajeni prejšnja leta.

Gospodarska in finančna situacija sta vplivali tudi na trg nepremičnin, vendar ne povsod enako, cene so padle na območjih, kjer so v preteklosti intenzivno rasle, predvsem na obali in osrednji Sloveniji, medtem ko v Podravju ni bilo bistvenega znižanja, saj so cene relativno stabilne že od marca 2007, v Celju so cene celo nekoliko zrasle.

Zastoj na nepremičninskem trgu je predvsem posledica previsokih cen, ki so na nekaterih območjih bile dejansko zelo visoke, zaradi česar je povpraševanje upadlo in s tem število transakcij. Kadar statistike in analize prikažejo padec transakcij se ustvari vsesplošno mnenje, da je nepremičnine težko prodati in prodajalci so prisiljeni znižat cene.

Kaj se bo dogajalo s cenami nepremičnin v bodoče, je težko napovedati, zato so mnenja zelo različna.

Nekateri napovedujejo padec, drugi umiritev.

Trenutna gospodarska situacija je povzročila, da kupci čakajo z nakupom, saj se počutijo negotove in se ne upajo zadolževati. Veliko so k temu pripomogli tudi mediji, ki so včasih nekatere negativne trditve posameznikov preveč izpostavljali.  Dejstvo pa je, da je nakup nepremičnine odvisen tudi od finančne moči in načina financiranja nakupa, kjer pomembno vlogo odigrajo banke s svojimi obrestnimi merami in zavarovanji za najeta posojila, ki so se v tem času zaostrila.

Nekateri kupci čakajo, ali bodo prodajalci pripravljeni še znižati cene. V nezavidljivem položaju so prodajalci, ki so istočasno tudi kupci nepremičnin in dokler ne prodajo svoje nepremičnine, ne morejo kupiti druge.

Menim, da cene nepremičnin v prihodnje ne bodo več izrazito padle in da se bo trg umiril. Glede na veliko ponudbo novogradenj se bo znižala cena rabljenih stanovanj. Na ponudbo bo v vsakem primeru vplivala tudi davčna zakonodaja (davek na premoženje).

Zanimanje za nakup obstaja, ponudbe je veliko, kupci lahko izbirajo. Če ima kupec lastna sredstva, je sedaj pravi čas za nakup. Nepremičnina je tudi v tem času ena izmed najvarnejših naložb.

V kolikor sta prodajalec in kupec motivirana za prodajo oz. nakup in seznanjena s tržnimi razmerami ter vsemi dejstvi, ki vplivajo na vrednost nepremičnine, verjamem, da se bosta sporazumela o nakupni ceni in izpeljala posel, za statistike in analitike pa bo to še ena transakcija več.

Mateja Voršič, nepremičninska posrednica in vodja agencije RE/MAX Upra-Stan

Vir: RE/MAX Nepremičninski vodnik, št. 3/2009



 

 

 
4 sobno stanovanje v Trbovljah
Menjamo 4 sobno stanovanje v Trbovljah s 432 m2 zazidljivega zemljišča pred stanovanjem (trenutno se uporablja kot vrt) za samostojno hišo v okolici Trbovelj ali proti Litiji do zneska cca 90.000 EUR. Stanovanje se nahaja v stavbi s tremi stanovanji, v bližini Bolnišnice, do vhoda v stanovanje pa ...

Trbovlje, Zasavje